Vivenda e traballo: relación complexa

O recentemente publicado Informe Anual 2023 do Banco de España dedica un capítulo enteiro á situación do mercado da vivenda no Estado español. Unha das principais conclusións que se derivan deste informe é que a existencia de desaxustes entre oferta e demanda está ocasionando un crecemento sostido dos prezos de compravenda e de aluguer dende o ano 2014. Dende a perspectiva da demanda prodúcese un forte crecemento debido ao aumento da poboación (chegada de poboación inmigrante, fundamentalmente), a redución no tamaño medio dos fogares e o aumento da demanda dos non residentes, especialmente nas zonas máis turísticas. Dende a perspectiva da oferta, a relativa rixidez está relacionada cun certo desprazamento do aluguer residencial cara o aluguer turístico, un aumento da oferta de vivenda nova por debaixo do ritmo de creación de novos fogares, a escaseza de solo dispoñible para a edificación e o incremento dos custos de produción. Prezos en alza Un dos aspectos que o informe pon de manifesto é a estreita e complexa relación que se establece a nivel macroeconómico entre os mercados de vivenda e o mercado de traballo. Esta relación é multicausal e bidireccional, con efectos que se dan simultaneamente, polo que non é sinxelo identificar correctamente a dirección da causalidade. En 2022 a porcentaxe de poboación entre 18 e 34 anos que residían no fogar familiar era de 65,9% En primeiro lugar, existen colectivos que presentan unha especial dificultade para acceder á vivenda en propiedade, fundamentalmente a poboación máis nova e os colectivos de rendas baixas (eminentemente inmigrantes). É ben sabido que estes son, precisamente, os colectivos máis castigados no mercado laboral, con taxas de desemprego máis elevadas, niveis de precariedade máis notorias e salarios máis baixos. Os crecentes prezos nos mercados de aluguer non favorecen o acceso á vivenda: estes aumentos están en parte relacionados (nas áreas tensionadas) polo auxe do aluguer turístico, pero tamén coas propias forzas do mercado: a demanda, desprazada do segmento da compra polos altos prezos, acude ao aluguer, que ante unha oferta ríxida eleva as rendas inmobiliarias. Isto leva a situacións que son preocupantes a medio e longo prazo. Por exemplo, no ano 2022 a porcentaxe de poboación entre 18 e 34 anos que residían no fogar familiar era de 65,9%, 16 puntos por riba da media europea. Dos emancipados, tan só un 48,5% era propietario da súa vivenda e un 12,3% residía en vivendas cedidas de xeito gratuíto. O acceso á propiedade destes colectivos (novos e inmigrantes) vese dificultada pola combinación de elevados prezos, precariedade laboral e as dificultades de acceso ao crédito bancario (derivadas dos criterios de concesión de préstamo hipotecario e vinculadas á situación laboral). Neste contexto, unha mellora significativa das condicións laborais destes segmentos de poboación racharía (parcialmente) con esta dinámica: traballos máis estables e mellor remunerados permitirían cumprir cos requisitos de acceso ao crédito, polo que se facilitaría o acceso á vivenda en propiedade e en aluguer. Diferenzas salariais Polo lado de oferta existen tamén fortes vínculos entre o mercado laboral e o mercado da vivenda. Como xa comentamos, un dos motivos para a existencia de rixideces na oferta de vivenda está relacionado coa falta de man de obra cualificada. Neste sentido, existen oportunidades de reaxuste da poboación activa entre sectores, que deberían ser aproveitadas para facilitar unha moderación na subida dos custos de produción. Por outra banda, as restricións no mercado de compravenda e aluguer, especialmente relevantes nas zonas máis desenvolvidas (grandes cidades e áreas metropolitanas) dificulta o axuste xeográfico da man de obra, favorecendo a persistencia das diferenzas rexionais no desemprego: os traballadores desempregados nas zonas menos dinámicas do país non emigran cara as zonas máis desenvolvidas debido ás dificultades para acceder á vivenda no destino. Deste xeito, os diferenciais en desemprego entre rexións non desaparecen, aínda que poidan existir diferenzas salariais relevantes: a ganancia en termos de maior salario non compensa as perdas producidas en termos de maiores custos inmobiliarios. Estas dinámicas non afectan por igual ás diferentes partes do Estado, pero si indican que é preciso actuar a través de políticas públicas para atallar os problemas. O propio Banco de España apunta á necesidade dunha coordinación no deseño das actuacións por parte das diferentes administracións públicas e un pulo decidido polo mercado de aluguer social para mitigar os impactos sobre os colectivos máis vulnerables.